L'acheteur n'obtient pas son prêt après le compromis : que faire, côté acheteur et côté vendeur ?
Prêt refusé après le compromis : condition suspensive, attestation de refus, dépôt de garantie, clause pénale. Les étapes à suivre côté acheteur et côté vendeur.
Prêt refusé : en principe, la vente tombe, sans pénalité
C'est l'appel qu'on redoute des deux côtés de la table : la banque dit non. Quand j'accompagnais des ménages dans leurs projets de rénovation, j'ai vu plus d'une maison suspendue à ce feu vert. Rassurez-vous, la loi a prévu ce scénario depuis longtemps.
Dès que le compromis indique que l'achat est financé, même en partie, par un crédit, il est automatiquement conclu sous condition suspensive d'obtention de prêt. C'est l'article L313-41 du code de la consommation. Le délai laissé à l'acheteur pour décrocher son financement ne peut pas être inférieur à un mois, et dans la pratique on voit souvent 45 à 60 jours.
Si le prêt est refusé pendant ce délai, la condition ne se réalise pas : la vente est caduque, comme si elle n'avait jamais existé. L'acheteur ne doit ni indemnité ni frais au vendeur, et il récupère l'intégralité des sommes versées.
Un refus de prêt conforme au compromis et transmis à temps libère l'acheteur sans pénalité : c'est tout l'intérêt de la condition suspensive. La suite de la procédure consiste surtout à vérifier ces deux mots, « conforme » et « à temps ».
Avant tout, relisez la clause du compromis
Je le répète souvent aux lecteurs qui m'écrivent en panique : la réponse est presque toujours dans le compromis lui-même. La clause de condition suspensive fixe le cadre de la demande de crédit, et c'est à ce cadre qu'on comparera l'attestation de refus de la banque.
Les points à repérer :
- le montant maximum à emprunter ;
- la durée maximale du prêt ;
- le taux d'intérêt maximum accepté ;
- le délai pour déposer la ou les demandes, et parfois le nombre de banques à solliciter ;
- la date limite d'obtention de l'offre de prêt ;
- la façon de prévenir le vendeur (lettre recommandée, notaire, agence).
Une demande à un montant supérieur, sur une durée plus courte que prévu, ou une offre refusée alors qu'elle respectait le taux maximum : voilà ce qui fragilise la position de l'acheteur. Le vendeur pourra soutenir que l'échec du financement est de son fait.
Vous êtes l'acheteur : les étapes, dans l'ordre
Le bon réflexe, c'est de tout documenter. Une réponse orale du conseiller bancaire ne pèse rien face à un vendeur qui conteste.
- Demandez à la banque une attestation de refus écrite, qui reprend le montant, la durée et le taux demandés. Sans ces éléments, elle ne prouve pas grand-chose.
- Vérifiez qu'elle colle à la clause du compromis, point par point.
- Si le délai le permet, tentez une autre banque ou un courtier. Un premier refus ne ferme pas toutes les portes.
- Avant la date limite, transmettez le refus au vendeur ou au notaire, selon les modalités prévues au compromis (le recommandé avec accusé de réception reste le plus sûr).
- Demandez par écrit la restitution de votre dépôt de garantie.
Le motif du refus compte aussi. Taux d'endettement au-dessus du plafond d'environ 35 % fixé par le Haut Conseil de stabilité financière, apport jugé trop léger, contrat de travail trop récent : si le point est corrigible, demandez au vendeur un délai supplémentaire plutôt que de laisser filer la vente. Quand c'est l'apport qui bloque, les pistes détaillées pour acheter un bien immobilier sans apport en 2026 peuvent aider à retravailler le dossier.
Même logique si le blocage vient du financement de transition. Une banque peut refuser faute d'estimation solide de votre logement actuel, et mieux vaut comprendre comment fonctionne un prêt relais et quels risques il comporte en 2026 avant de relancer une demande.
Dernier cas, plus rare : vous êtes encore dans les dix jours qui suivent la remise du compromis. Là, inutile d'attendre la banque, vous pouvez vous désister sans donner de motif, selon les règles du délai de rétractation accordé après un compromis de vente.
Vous êtes le vendeur : accepter, prolonger ou contester
La frustration se comprend : votre bien a été immobilisé des semaines pour rien. Mais si le refus est en règle, il n'y a pas grand-chose à faire, sinon remettre en vente au plus vite. En pratique, trois situations se présentent.
- Le refus est conforme et arrive dans les temps : la vente est caduque, vous donnez votre accord pour la restitution du dépôt et vous repartez en commercialisation.
- L'acheteur a besoin d'un peu plus de temps, parce qu'un dossier est en cours dans une autre banque : rien ne vous oblige à accepter, mais un avenant de prorogation signé par les deux parties peut sauver la vente.
- La demande n'était pas conforme, ou l'acheteur n'a rien demandé du tout : là, vous avez des arguments.
Dans ce dernier cas, l'article 1304-3 du code civil prévoit que la condition est réputée accomplie quand celui qui y avait intérêt en a empêché la réalisation. Traduction : un acheteur qui fait capoter son prêt, ou qui n'a fait aucune démarche, est traité comme s'il l'avait obtenu. Le vendeur peut alors le mettre en demeure de signer, réclamer la clause pénale prévue au compromis (souvent fixée autour de 10 % du prix) ou, plus rarement, demander en justice l'exécution forcée de la vente.
Mon conseil : passez par le notaire avant de hausser le ton. Beaucoup de compromis prévoient une mise en demeure de justifier des démarches, avec quelques jours pour répondre, et il saura l'actionner proprement. Un litige sur une clause pénale peut durer, et pendant ce temps le bien reste bloqué.
Le dépôt de garantie : quand et comment il revient
C'est la question qui inquiète le plus les acheteurs, et elle est légitime puisque le dépôt représente souvent 5 à 10 % du prix. Le code de la consommation est clair : quand la condition suspensive de prêt n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance doit être remboursée immédiatement et intégralement, sans retenue ni indemnité. Il prévoit même des intérêts majorés si l'argent n'est pas rendu dans les quinze jours qui suivent la demande.
Là où ça coince parfois : le dépôt est le plus souvent séquestré chez le notaire, qui ne peut pas le débloquer sans l'accord des deux parties ou une décision de justice. Un vendeur qui conteste le refus peut donc retarder la restitution. D'où l'intérêt d'un dossier propre, du premier au dernier papier. Pour vérifier le texte exact, le code de la consommation est consultable sur Légifrance, et les fiches pratiques de service-public.fr détaillent l'avant-contrat et ses conditions suspensives.
Questions fréquentes
Combien de demandes de prêt l'acheteur doit-il déposer ?
Le compromis le précise souvent : une, deux, parfois trois banques. S'il ne dit rien, les tribunaux admettent en général qu'une seule demande conforme aux caractéristiques prévues suffit. Dans le doute, mieux vaut en déposer plusieurs et garder chaque réponse écrite.
Le vendeur peut-il garder le dépôt de garantie si le prêt est refusé ?
Non, si le refus est conforme et transmis dans les délais. Il ne peut le conserver, ou réclamer la clause pénale, que si l'acheteur est responsable de l'échec : aucune demande, demande non conforme, ou offre de prêt acceptable refusée.
Que se passe-t-il si la date limite passe sans nouvelles de l'acheteur ?
Tout dépend de la rédaction de la clause. Souvent, le vendeur peut mettre l'acheteur en demeure de justifier de l'obtention ou du refus du prêt. Faute de réponse dans le délai indiqué, il peut se considérer libéré. Faites confirmer la marche à suivre par le notaire avant de signer avec un autre acquéreur.
Et avec une promesse unilatérale de vente ?
Le mécanisme est le même : la condition suspensive de prêt protège l'acheteur, et l'indemnité d'immobilisation versée lui est restituée si le prêt est refusé dans les règles.
