Compromis de vente : quel délai de rétractation pour l'acheteur ?

Dix jours pour changer d'avis, et rien à justifier

Vous avez signé le compromis, vous êtes rentré chez vous, et le doute s'installe. C'est banal, et la loi l'a anticipé : après la signature d'un compromis (ou d'une promesse) portant sur un logement, l'acquéreur particulier bénéficie d'un délai de réflexion de dix jours pendant lequel il peut faire machine arrière.

Ce droit est protecteur au point d'être un peu déséquilibré. Vous n'avez rien à expliquer. Ni un prêt refusé, ni un défaut découvert après coup, ni un changement de projet : « je ne veux plus » suffit. Le vendeur, lui, n'a aucun droit équivalent, il est engagé dès sa signature.

Dix jours, aucun motif à fournir, aucune indemnité à verser : c'est ce que garantit l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation. Les fiches de service-public.fr en donnent une lecture accessible, et le site des notaires de France détaille le déroulé de l'avant-contrat.

Le décompte démarre quand, exactement ?

C'est là que se jouent la plupart des erreurs. Le délai ne court pas à partir de la signature, mais à partir du lendemain du jour où vous recevez le compromis signé, avec ses annexes.

Deux cas de figure en pratique :

• remise en main propre chez le notaire ou à l'agence, contre récépissé daté et signé : le compte à rebours part du lendemain de cette remise ;
• envoi en lettre recommandée avec avis de réception : il part du lendemain de la première présentation du courrier chez vous, même si vous allez le chercher trois jours plus tard au bureau de poste.

Les jours comptés sont des jours calendaires : samedis, dimanches et jours fériés sont inclus. Une seule souplesse, si le dixième jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, la fin du délai est repoussée au premier jour ouvrable suivant.

Petit détail lourd de conséquences : le dossier de diagnostics doit être annexé au compromis. S'il manque des pièces obligatoires, le point de départ du délai peut être discuté, la remise étant considérée comme incomplète. Autant vérifier que tout est bien là avant de signer, en commençant par le document que tout le monde regarde en premier, le DPE exigé pour vendre une maison.

Comment se rétracter, concrètement

Pas besoin d'avocat ni de formule magique. Il faut une trace écrite et datable, adressée au vendeur ou au professionnel désigné dans le compromis comme destinataire de la notification (notaire, agence).

Le recommandé avec avis de réception reste la voie la plus sûre. Ce qui compte, c'est la date d'envoi : si le courrier part le dixième jour, vous êtes dans les temps, même s'il arrive après. Conservez la preuve de dépôt, elle vaut de l'or en cas de contestation.

Le contenu tient en quelques lignes :

• vos nom et adresse, ceux du vendeur ;
• l'identification du bien et la date du compromis ;
• une phrase claire indiquant que vous exercez votre droit de rétractation prévu par l'article L271-1 ;
• votre demande de restitution du dépôt de garantie, avec un IBAN ;
• la date et votre signature.

Aucune justification à ajouter. Résistez même à la tentation de raconter pourquoi : plus la lettre est sobre, moins elle offre de prise.

Et l'argent déjà versé ?

À la signature, l'acheteur verse souvent un dépôt de garantie, en général de l'ordre de 5 à 10 % du prix, parfois moins si la négociation l'a prévu. Cette somme est séquestrée, le plus souvent sur le compte du notaire.

Si vous vous rétractez dans les dix jours, elle vous revient intégralement. Le professionnel qui la détient doit vous la restituer dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de votre rétractation. Pas de frais de dossier, pas de retenue, pas de participation aux honoraires.

Une pratique à connaître : certains professionnels attendent l'expiration du délai avant de demander le versement du dépôt. C'est plutôt confortable pour l'acheteur, ça évite d'avoir à courir après son argent.

Qui peut se rétracter, et qui ne peut pas

Le droit vise l'acquéreur non professionnel d'un bien à usage d'habitation : maison ou appartement, ancien comme neuf. Il joue aussi sur le contrat préliminaire de réservation d'un logement acheté sur plan.

En revanche, il ne s'applique pas dans plusieurs cas : achat d'un terrain nu à bâtir, acquisition par un acheteur qui agit à titre professionnel, vente aux enchères publiques, local purement professionnel. Pour un achat via une SCI, la réponse dépend de l'objet de la société et de la nature de l'opération : c'est un point à faire préciser par le notaire, pas à supposer.

Le vendeur, redisons-le, n'a pas ce droit. Une fois le compromis signé, il est tenu. S'il se dérobe, l'acheteur peut demander l'exécution forcée de la vente ou des dommages et intérêts.

Passé les dix jours, quelles portes de sortie ?

Le délai expiré, vous êtes engagé, mais pas piégé. Le compromis contient des conditions suspensives, et c'est là que tout se joue. La plus fréquente est l'obtention du prêt : si la banque refuse dans les conditions écrites au contrat (montant, taux plafond, durée), la vente tombe et le dépôt de garantie vous est rendu.

D'autres conditions peuvent vous protéger : absence de servitude, droit de préemption exercé par la commune, obtention d'une autorisation d'urbanisme, résultat d'un diagnostic. Lisez-les ligne à ligne avant de signer, ce sont vos filets de sécurité pour les deux à trois mois qui séparent le compromis de l'acte définitif.

Renoncer sans motif après les dix jours, en revanche, coûte cher : le vendeur peut conserver le dépôt de garantie au titre de la clause pénale, souvent fixée autour de 5 à 10 % du prix, voire réclamer l'exécution de la vente. C'est aussi pour ça qu'il vaut mieux avoir fait ses comptes avant. Se faire une idée de la valeur du bien et chiffrer les frais de notaire dans l'ancien, ça se prépare en amont, pas pendant la période de réflexion.

Le délai de rétractation n'a jamais été fait pour boucler un plan de financement en dix jours. Il est là pour vous laisser relire à froid, poser vos questions au notaire, vérifier que ce logement est bien celui que vous voulez. Servez-vous en pour ça.

Questions fréquentes