Combien de temps garder un bien avant de revendre sans perdre d'argent ? Le calcul à faire

Pourquoi on entend toujours « attendez au moins 5 ans »

C'est la phrase qu'on vous sort dès que vous parlez de déménager. Elle n'est pas fausse, juste approximative.

Le jour où vous avez signé, vous avez payé des sommes qui ne reviendront jamais : les frais de notaire, la garantie du prêt, les frais de dossier, parfois un courtier. Au moment de vendre, rebelote, avec la commission d'agence et les diagnostics. Pour ne pas perdre d'argent, la valeur de votre logement doit donc avoir progressé d'au moins l'ensemble de ces frais. Et ça prend du temps : quelques années quand le marché local grimpe, beaucoup plus quand il est plat.

Il y a aussi un effet crédit que peu de gens ont en tête. Les premières années, vos mensualités remboursent surtout des intérêts, et assez peu de capital. Si vous revendez au bout de deux ou trois ans, le capital restant dû a à peine bougé : le prix de vente sert d'abord à solder la banque, et il reste peu pour l'apport du projet suivant.

Ce que vous avez déjà payé, et ce que la vente va coûter

Avant de raisonner en années, faites la liste. Sortez votre acte d'achat et votre offre de prêt, tout y est.

• Les frais de notaire : environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien, plutôt 2 à 3 % dans le neuf. Pour retrouver le détail ligne par ligne, notre méthode pour calculer les frais de notaire d'un achat dans l'ancien reprend chaque poste.
• La garantie du prêt (caution ou hypothèque), les frais de dossier bancaire et l'éventuel courtier.
• Les travaux qui ne se revendent pas. Une cuisine refaite à votre goût ou une déco très personnelle se valorisent rarement à leur coût réel. Une isolation ou un changement de chauffage qui fait gagner une classe au DPE, en revanche, devient un argument concret face aux acheteurs.
• Côté vente : la commission d'agence (quelques pourcents du prix), les diagnostics obligatoires, les éventuelles indemnités de remboursement anticipé et, si votre prêt est garanti par une hypothèque, les frais de mainlevée.

Petite consolation : si votre prêt est garanti par une société de caution, une partie de la somme versée au départ peut vous être restituée une fois le prêt soldé. Les conditions figurent dans votre offre de prêt.

Le calcul, sur un exemple chiffré

Prenons un cas simple, avec des hypothèses rondes à remplacer par vos propres chiffres : une maison achetée 250 000 € dans l'ancien.

• Frais de notaire autour de 7,5 % : près de 19 000 €.
• Garantie et frais de dossier : comptons 3 000 €.
• Commission d'agence à la revente, à 5 % : environ 12 500 €.
• Diagnostics : quelques centaines d'euros, disons 500 €.

Total : environ 35 000 €, soit 14 % du prix d'achat. C'est le trou que la hausse des prix doit combler avant que vous gagniez le moindre euro.

Ensuite, tout dépend du rythme du marché. Si les prix de votre secteur montent d'environ 3 % par an, il faut à peu près 5 ans. À 2 % par an, plutôt 7 ans. À 1 % par an, près de 14 ans. Et si les prix stagnent ou baissent, aucune durée ne suffit : seul le capital remboursé vous revient, les frais restent perdus.

Ce n'est donc pas le nombre d'années qui vous protège, c'est l'évolution des prix dans votre quartier. Pour vous en faire une idée honnête, regardez les ventes réellement signées autour de chez vous dans la base publique DVF (« Demandes de valeurs foncières ») plutôt que les prix affichés sur les annonces, et apprenez à estimer vous-même votre bien immobilier avant de recevoir une agence.

Vous remarquerez que je n'ai compté ni les intérêts ni l'assurance emprunteur. Ce n'est pas un oubli : si vous n'étiez pas propriétaire, vous paieriez un loyer. Ne retenez comme perte que ce qui dépasse le loyer d'un logement comparable (intérêts, assurance, taxe foncière, gros entretien). Le capital remboursé, lui, n'est pas perdu, il vous revient à la vente.

Les indemnités de remboursement anticipé, le poste qu'on oublie

Vendre, c'est presque toujours rembourser son prêt avant terme. Et la plupart des contrats prévoient des indemnités pour ça, les fameuses IRA.

La loi les plafonne : six mois d'intérêts sur le capital remboursé, au taux moyen du prêt, sans dépasser 3 % du capital restant dû. Sur un emprunt de 200 000 €, cela peut représenter plusieurs milliers d'euros, qui rallongent d'autant le délai pour rentrer dans vos frais.

Elles ne sont pas dues si vous vendez à la suite d'un changement de lieu de travail (le vôtre ou celui de votre conjoint), d'une cessation forcée d'activité ou d'un décès. Les cas exacts sont listés sur la fiche Service Public sur le remboursement anticipé d'un crédit immobilier. Relisez aussi votre offre : certains emprunteurs ont négocié leur suppression dès la signature, et c'est peut-être votre cas.

Dernière piste, moins connue : le transfert de prêt. Si votre contrat le prévoit et que la banque l'accepte, vous gardez votre crédit, et son taux, pour financer votre prochaine résidence principale. Intéressant si vous avez emprunté quand les taux étaient bas.

La plus-value : pas d'impôt sur votre résidence principale

Sur ce point, on peut souffler. Quand vous revendez votre résidence principale, la plus-value éventuelle n'est pas imposée, quelle que soit la durée de détention (c'est rappelé sur la fiche Service Public consacrée à la plus-value immobilière).

Une condition quand même : le logement doit être réellement votre résidence principale jusqu'à sa mise en vente, et la vente doit intervenir dans un délai normal. Gardez vos factures d'énergie et vos justificatifs d'adresse, ce sont eux qui font foi si l'administration pose la question. Pour un investissement locatif ou une résidence secondaire, c'est une autre histoire : la plus-value est taxée et ne s'efface que progressivement, comme on l'explique dans notre article sur l'exonération de plus-value d'une résidence secondaire au bout de 22 ans.

Vous devez partir plus tôt que prévu ? Trois questions avant de signer un mandat

Parfois, on n'a pas le choix : une mutation, une naissance, une séparation.

D'abord, est-ce qu'une location couvrirait vos charges ? Louer le logement le temps que les prix rattrapent les frais peut être une bonne solution. Attention, une fois loué, ce n'est plus votre résidence principale, et la plus-value future pourra être imposée.

Ensuite, quel est vraiment l'écart ? Si votre calcul montre qu'il vous manque 5 000 € et pas 30 000 €, une commission d'agence négociée ou une vente entre particuliers peut suffire à revendre à l'équilibre.

Enfin, qu'est-ce qui coûte le plus cher : vendre un peu à perte, ou rester ? Quand j'accompagnais des propriétaires dans leurs projets de rénovation, j'en ai croisé plusieurs qui s'accrochaient à une maison devenue trop petite pour ne pas « perdre les frais de notaire », et qui le payaient en trajets, en garde-meuble ou en travaux d'agrandissement mal amortis. Une petite perte assumée vaut parfois mieux qu'un mauvais compromis de vie.

Questions fréquentes