Prêt relais en 2026 : fonctionnement, coût et vrais risques quand on achète avant de vendre

Le principe : la banque avance l'argent de votre future vente

Vous avez trouvé la maison, mais la vôtre n'est pas vendue. Le prêt relais sert exactement à ça : la banque vous prête une partie du prix que vous comptez tirer de votre logement actuel, vous achetez le nouveau, puis vous remboursez le relais en une seule fois quand la vente est signée.

C'est un crédit court, remboursable in fine. Pendant sa durée, vous ne remboursez pas le capital, seulement les intérêts, ou même rien du tout selon la formule choisie (on y revient plus bas). La durée classique est d'un an, avec une prolongation possible d'un an. Au-delà de deux ans, la plupart des banques considèrent que le scénario a déraillé.

À l'époque où je recevais des ménages en rendez-vous, je voyais souvent ce cas : une maison à rénover achetée alors que l'appartement n'est pas vendu. Et presque toujours, un bien actuel un peu surestimé. Normal, c'est chez soi. Sauf qu'ici, cette petite surestimation devient le principal risque.

Combien la banque prête, et comment elle fait le calcul

Le relais ne couvre jamais 100 % de la valeur de votre bien. La banque applique une décote de prudence : elle prête en général de 50 à 70 % de la valeur estimée, parfois davantage quand un compromis est déjà signé, puisque le prix est alors connu. Elle retire ensuite de ce montant le capital qu'il vous reste à rembourser sur votre crédit en cours.

Pour la valeur, elle s'appuie sur une ou deux estimations écrites, d'agence ou de notaire. Si vous hésitez à passer par la seconde, regardez ce que coûte l'estimation d'un bien par un notaire : une dépense souvent bien placée pour rassurer un banquier.

Un exemple, avec des chiffres ronds :

• votre maison est estimée 300 000 € ;
• il vous reste 60 000 € à rembourser dessus ;
• la banque retient 70 % de la valeur, soit 210 000 € ;
• montant du relais : 210 000 € moins 60 000 €, donc 150 000 €.

Le reste du prix de la nouvelle maison se finance avec votre épargne et un prêt immobilier classique. Prenez le temps de calculer les frais de notaire d'une acquisition dans l'ancien avant de faire une offre : ils pèsent lourd dans ce plan de financement.

Relais sec, adossé ou achat-revente : trois montages

• Le relais sec : il suffit à financer l'achat, parce que la nouvelle maison coûte moins cher que l'ancienne ou que votre apport comble l'écart. Pas d'autre crédit, c'est le montage le plus simple.
• Le relais adossé à un prêt classique : le cas le plus courant. Le relais couvre une partie de l'achat, un crédit amortissable couvre le reste.
• L'achat-revente, ou relais avec rachat du crédit en cours : la banque solde votre ancien prêt et regroupe le tout dans un seul financement. Vous évitez de payer deux mensualités en même temps, en échange d'un montage plus lourd à négocier.

Ce troisième montage vaut la peine d'être demandé si votre crédit actuel a encore plusieurs années à courir. Sans lui, vous risquez de cumuler l'ancienne mensualité, la nouvelle et les intérêts du relais pendant des mois.

Ce que vous payez pendant la période de relais

Deux options pour les intérêts. En franchise partielle, vous les payez chaque mois. En franchise totale, vous ne payez rien pendant le relais : les intérêts s'accumulent et sont réglés à la vente, avec le capital. La seconde soulage la trésorerie, mais coûte en général plus cher (intérêts le plus souvent capitalisés) et grignote la marge de sécurité offerte par la décote.

Pour fixer les idées : sur 150 000 € de relais, avec un taux de 4 % choisi uniquement pour l'exemple, les intérêts représentent environ 500 € par mois, soit 6 000 € sur un an. C'est le prix du confort d'acheter en premier.

Côté banque, le taux d'endettement reste plafonné autour de 35 % assurance comprise, comme pour tout crédit immobilier. Elle additionne ce que vous paierez vraiment chaque mois : nouvelle mensualité, intérêts du relais s'ils sont réglés au fil de l'eau, ancien crédit s'il court encore. S'y ajoutent frais de dossier, garantie et assurance emprunteur. Les règles communes aux prêts immobiliers (offre écrite, délai de réflexion de 10 jours avant de l'accepter) sont détaillées sur service-public.gouv.fr.

Les vrais risques, sans enjoliver

Le taux, finalement, c'est le moindre mal. Les ennuis viennent presque toujours de la vente.

Premier risque : vendre plus tard que prévu. Au bout d'un an, vous demandez une prolongation, que la banque n'accorde pas automatiquement. Pendant ce temps, les intérêts tombent et vous entretenez deux logements : taxe foncière, assurance, chauffage, charges. Si l'échéance finale arrive sans vente, la banque peut exiger le remboursement, et la vente se fait alors dans l'urgence.

Deuxième risque : vendre moins cher que l'estimation. Reprenons l'exemple. Pour que le relais ne soit plus couvert, il faudrait vendre autour de 210 000 €, soit 30 % sous l'estimation. Ça paraît énorme. C'est pourtant ce qui arrive quand l'estimation était flatteuse (une agence gonfle parfois le prix pour décrocher le mandat) ou que le marché local se retourne, comme dans bien des villes après la remontée des taux de 2022 et 2023. Et en franchise totale, les intérêts cumulés rapprochent encore ce seuil. Ce qui manque, vous le payez avec votre épargne, sauf si la banque accepte de le transformer en prêt amortissable. Rien ne l'y oblige.

Troisième risque, plus sournois : la pression. Avec un relais qui court, chaque mois sans offre pèse, et on finit par accepter une proposition qu'on aurait refusée en temps normal. C'est souvent là que se perd l'argent, bien plus que dans les intérêts.

Ce type de crédit se sécurise avant la signature, pas après : estimation prudente, bien déjà en vente et plan B chiffré si la vente traîne.

Mes réflexes avant de signer un prêt relais

• Retenir l'estimation la plus basse, pas la plus flatteuse. Deux avis valent mieux qu'un.
• Mettre votre bien en vente avant de vous engager sur l'achat, ou au plus tard en même temps.
• Faire préciser dans l'offre la durée, les conditions de prolongation, ce qui se passe à l'échéance sans vente, et l'absence de pénalités quand vous remboursez avec le prix de vente.
• Garder de côté de quoi couvrir un an d'intérêts et de charges sur les deux logements.
• Fixer dès le départ un calendrier de baisse de prix : sans offre sérieuse au bout de deux ou trois mois, on ajuste, sans attendre l'échéance.

Et quand un acheteur signe enfin, rien n'est encore acquis. Entre le délai de rétractation dont dispose l'acquéreur après le compromis et sa condition suspensive de prêt, la vente peut encore tomber pendant plusieurs semaines. Ne baissez pas la garde trop tôt.

Et si vous pouviez vous passer du relais ?

Ce n'est pas la seule façon d'enchaîner achat et vente. Vous pouvez vendre d'abord et convenir avec votre acquéreur d'une date de signature de l'acte assez éloignée pour caler les deux opérations. Ou vendre, puis louer quelques mois : un loyer et un déménagement de plus, mais plus aucun risque sur le prix. Plus rare, l'offre d'achat sous condition suspensive de la vente de votre bien est possible juridiquement, mais peu de vendeurs l'acceptent quand d'autres acheteurs se présentent sans condition.

Pour trancher dans votre cas, les ADIL donnent des conseils gratuits et neutres sur le financement d'un achat. Leur réseau est accessible depuis le site de l'ANIL.

Questions fréquentes