À quoi sert le diagnostic plomb (CREP) et quand est-il exigé ?

Le CREP, à quoi il sert exactement

La question revient souvent chez ceux qui héritent d'un appartement haussmannien ou d'une maison de bourg des années 1930. On leur parle d'un « diagnostic plomb », ils imaginent une histoire de tuyauterie, et ils passent à côté du sujet.

Le CREP, pour constat de risque d'exposition au plomb, a une mission précise : repérer les revêtements du logement qui contiennent du plomb, et décrire leur état de conservation. Les peintures d'autrefois, la fameuse céruse en tête, en étaient chargées, avant d'être écartées de l'habitation au milieu du XX^e siècle. D'où la date-pivot de 1949.

L'enjeu, derrière, est sanitaire. Le plomb enfermé dans une peinture intacte ne circule pas. Le problème commence quand le revêtement s'écaille, part en poussière, se dépose sur le sol ou sur un rebord de fenêtre. Un enfant en bas âge qui joue par terre et porte ses mains à la bouche est alors exposé : c'est le saturnisme. Les femmes enceintes font partie des publics les plus surveillés.

Second rôle, plus terre à terre : informer celui qui achète ou qui emménage. Le constat rejoint le dossier de diagnostic technique, au même titre que le DPE, et il engage le propriétaire qui le remet.

Une seule date déclenche l'obligation : 1949

Le critère est binaire, et c'est plutôt confortable. Si le permis de construire du bâtiment est antérieur au 1^er janvier 1949, le CREP est dû. Après cette date, il n'est jamais réclamé, même si de vieilles peintures vous inquiètent.

Autre particularité : contrairement à plusieurs diagnostics réservés à la vente, celui-ci vaut aussi pour la location. Un bailleur qui met en location un deux-pièces de 1912 doit l'annexer au bail, comme un vendeur l'annexe au compromis.

Ce que le diagnostiqueur mesure, et ce qu'il ne regarde pas

L'intervention est visuelle et non destructive. Le professionnel applique contre le support un appareil à fluorescence X, et la mesure s'affiche en quelques secondes, en milligrammes par centimètre carré. Aucun prélèvement, rien à reboucher.

Le logement est découpé en « unités de diagnostic » : chaque porte, chaque fenêtre, chaque mur, chaque plinthe reçoit son propre résultat. Les revêtements extérieurs qui appartiennent au logement, des volets en bois par exemple, entrent aussi dans le champ. D'où la longueur des rapports, on dépasse vite la cinquantaine de lignes sur un grand appartement ancien. Le seuil réglementaire est fixé à 1 mg/cm² : en dessous, on considère qu'il n'y a pas de plomb au sens du constat.

Et voilà le point que presque tout le monde confond : les canalisations en plomb ne sont pas dans le périmètre. Le plomb dans l'eau du robinet relève d'une analyse d'eau, commandée à part. Même logique que pour la recherche d'amiante imposée avant certains travaux : chaque rapport couvre ce qu'on lui demande de couvrir, ni plus, ni moins.

Le constat doit enfin être réalisé par un diagnostiqueur certifié, assuré et indépendant du propriétaire. Passer par quelqu'un de non certifié expose à une amende, et le rapport ne vaut rien.

Lire le rapport : les classes 0 à 3

Chaque unité de diagnostic ressort classée. C'est la partie à regarder en priorité, avant même le résumé.

• Classe 0 : pas de plomb, ou une concentration sous le seuil.
• Classe 1 : du plomb, mais un revêtement en bon état, non dégradé.
• Classe 2 : du plomb, sur un revêtement en état d'usage (petites craquelures, usure normale).
• Classe 3 : du plomb sur un revêtement dégradé, écaillé ou pulvérulent. La seule classe qui déclenche de vraies obligations.

Une notice d'information sur les effets du plomb sur la santé est jointe. Elle a l'air d'un papier de plus dans le dossier, elle mérite pourtant deux minutes de lecture, surtout avant de bricoler.

Le rapport liste aussi les facteurs de dégradation du bâti : plancher menaçant ruine, infiltration, moisissures. Quand les situations les plus dégradées sont réunies, le diagnostiqueur doit transmettre une copie à l'agence régionale de santé sous cinq jours ouvrables et en informer le propriétaire. Pas une sanction, un signalement sanitaire.

Vente, location, parties communes : quand on vous le réclame

À la vente, le constat intègre le dossier de diagnostic technique annexé au compromis, puis à l'acte. Le notaire le vérifie, autant l'avoir avant de signer quoi que ce soit.

En location, il est annexé au bail et remis au locataire à l'entrée dans les lieux. Il doit aussi rester consultable par les occupants, ce que beaucoup de bailleurs ignorent.

Les parties communes des immeubles d'habitation antérieurs à 1949 sont concernées elles aussi. Ce constat-là est à la charge de la copropriété : si on vous le demande, c'est vers le syndic qu'il faut vous tourner.

Combien de temps il reste valable

C'est la bonne surprise du dossier. Si le constat conclut à l'absence de plomb, ou à des concentrations sous le seuil, sa durée de validité est illimitée. Vous le rangez, il servira à toutes les ventes et locations futures du logement. Rare, dans une liste où tout expire.

Si du plomb est détecté au-delà du seuil, le compteur tourne : moins d'un an au moment de la vente, moins de six ans à la signature d'un bail. La logique se tient, un revêtement en classe 1 aujourd'hui peut basculer en classe 3 dans trois ans. Pour le reste du dossier, voyez notre récapitulatif sur le temps pendant lequel chaque diagnostic immobilier reste valable.

Du plomb a été détecté : et maintenant ?

En classes 1 et 2, aucun travaux n'est imposé. L'information est transmise, point. À vous d'entretenir les surfaces et de surveiller leur état, surtout si de jeunes enfants vivent sur place.

La classe 3 change la donne. Le propriétaire doit prendre les mesures nécessaires pour supprimer le risque d'exposition et sécuriser les occupants. Dans les faits, on ne décape pas systématiquement : recouvrir durablement le support (doublage, revêtement adapté, remplacement de la menuiserie) fait partie des solutions courantes, souvent moins lourdes que la dépose complète.

Une mise en garde, parce qu'elle sauve des situations : on ne ponce jamais à sec une peinture suspectée d'être au plomb, et on ne la brûle pas au décapeur thermique. C'est exactement le geste qui transforme un risque théorique en intoxication réelle.

Le prix, et ce que coûte l'oubli

Commandé seul, le CREP se situe en général autour de 100 à 200 €, avec des écarts selon la surface et le nombre de pièces : l'appareil passe sur chaque unité de diagnostic, donc plus il y a de portes et de fenêtres, plus l'intervention dure. Groupé dans un pack avec le DPE, l'électricité et le gaz, il revient nettement moins cher, le déplacement étant mutualisé. Même logique que dans notre comparatif sur le prix d'un pack de diagnostics immobiliers du côté de Toulouse.

Vendre sans, pour un logement d'avant 1949, ne déclenche pas une amende automatique. Le risque est ailleurs : le vendeur perd la possibilité de s'exonérer de la garantie des vices cachés sur ce point. L'acheteur qui découvre du plomb dégradé après coup peut demander une baisse du prix, voire l'annulation de la vente. Pour un bailleur, c'est un manquement à ses obligations, avec la responsabilité qui va avec.

Les textes de référence sont sur la fiche officielle du service public consacrée au CREP, et le ministère détaille les risques liés au plomb dans l'habitat.

Questions fréquentes