Durée de validité des diagnostics immobiliers : la liste complète avant de vendre

La durée court depuis le passage du diagnostiqueur

Quand un propriétaire me pose la question, la réponse tient en deux temps. D'abord, chaque diagnostic a sa propre durée, il n'existe pas de validité unique pour le dossier entier. Ensuite, cette durée démarre le jour où le technicien est passé chez vous, pas le jour où vous publiez votre annonce.

Le deuxième point est celui qu'on oublie le plus souvent : le dossier de diagnostic technique doit être valable au moment de la signature de l'acte authentique. Or entre le compromis et l'acte, il s'écoule facilement trois à quatre mois, parfois davantage si l'acheteur rame avec sa banque. Un contrôle termites réalisé en janvier peut très bien avoir expiré à la signature de juillet.

Dernier rappel utile : c'est le vendeur qui commande les diagnostics, qui les paie, et qui doit passer par un professionnel certifié. Le ministère publie sa page de référence sur les diagnostics techniques immobiliers, et un annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés permet de vérifier en trente secondes que le pro qu'on vous a recommandé l'est vraiment.

Chaque diagnostic et sa durée, en un coup d'œil

• État des risques et pollutions (ERP) : 6 mois
• Termites : 6 mois, et uniquement dans les communes visées par un arrêté préfectoral
• Gaz, pour une installation intérieure de plus de 15 ans : 3 ans
• Électricité, pour une installation de plus de 15 ans : 3 ans
• Assainissement non collectif : 3 ans
• Audit énergétique : 5 ans
• DPE : 10 ans
• Amiante : sans limite de durée si le constat ne trouve rien, nouveau contrôle sous 3 ans si de l'amiante est repéré
• Plomb (CREP) : 1 an en cas de présence au-delà du seuil réglementaire, sans limite de durée si le constat est négatif
• Surface Carrez, pour un lot de copropriété : pas de péremption tant que le lot n'est pas modifié
• Diagnostic bruit, en zone d'exposition aéroportuaire : pas de durée fixée, il doit refléter la situation au jour de la vente

Une précision qui évite de payer pour rien : tout ne s'applique pas à tous les biens. Les termites dépendent de votre commune, le gaz et l'électricité de l'âge de vos installations, l'assainissement du fait que vous soyez raccordé ou non au tout-à-l'égout, le Carrez uniquement de la copropriété. Un bon diagnostiqueur trie ça avec vous au téléphone avant même de se déplacer.

Six mois : les deux qui périment sous votre nez

L'état des risques et pollutions et le constat termites sont les deux plus courts, et de loin. Six mois, c'est exactement la durée d'une vente qui traîne un peu.

L'ERP est le moins cher de tous (il se génère à partir des données publiques de votre commune), donc autant le refaire sans état d'âme si la date approche. Le termites, lui, suppose un nouveau passage du technicien, avec la facture qui va avec. C'est celui que je vous conseille de commander en dernier, une fois l'acheteur trouvé et le compromis calé, plutôt qu'en même temps que le reste.

Et si la vente s'éternise ? Le notaire vous demandera une mise à jour avant de faire signer. Ce n'est pas une formalité de confort : sans document valable à la signature, la garantie des vices cachés peut vous revenir en pleine figure sur le point concerné.

Trois ans : gaz, électricité, assainissement

Ces trois-là forment le bloc confortable. Trois ans de validité pour une vente, ça couvre largement une mise en marché, même longue, même avec un changement d'agence en cours de route.

Le gaz et l'électricité ne sont exigés que si l'installation a plus de quinze ans. Ils repèrent les anomalies (tableau vétuste, absence de mise à la terre, robinet de coupure introuvable), sans vous obliger à réparer quoi que ce soit avant de vendre. Sur un bien qui a du vécu, attendez-vous à une liste de points signalés : c'est courant, et ça n'empêche pas la vente.

L'assainissement non collectif concerne les maisons avec fosse toutes eaux ou micro-station. Attention, celui-là n'est pas réalisé par un diagnostiqueur privé mais par le service public d'assainissement non collectif de votre secteur, et les délais de rendez-vous se comptent parfois en semaines. À anticiper très tôt.

DPE : dix ans, avec un gros astérisque

Dix ans, c'est la durée officielle. Sauf que la réforme de juillet 2021 a rebattu les cartes : les DPE édités entre 2013 et fin juin 2021 ont cessé d'être valables le 31 décembre 2024. Autrement dit, en 2026, si votre diagnostic date d'avant l'été 2021, il ne vaut plus rien pour une vente, même si sa date de fin affichée dit le contraire.

Le DPE reste aussi le seul du lot que l'acheteur regarde vraiment, parce que la note conditionne le coût de chauffage, l'accès à certaines aides et, pour un investisseur, le droit de louer. Il doit figurer dès la première annonce, y compris sur les portails. Le détail des obligations et des sanctions est dans mon guide sur le DPE, obligatoire quand on vend une maison.

Petit réflexe si vous avez fait des travaux d'isolation ou changé de chauffage depuis le dernier passage : refaites-le, même s'il est encore valable. Passer de E à D change le regard de l'acheteur, et ça se négocie.

Amiante, plomb, Carrez : la validité illimitée, ça existe

Bonne nouvelle pour le portefeuille : trois diagnostics peuvent ne jamais être refaits.

L'amiante, d'abord. Si le constat ne détecte aucun matériau amianté, il est valable sans limite de durée et vous le ressortirez tel quel à la revente, dans dix ou vingt ans. Deux nuances tout de même : les constats les plus anciens, établis avant 2013, ne sont plus recevables et doivent être refaits, et si de l'amiante a été repéré, un nouveau contrôle de son état est attendu dans les trois ans. Sachez aussi que le repérage exigé avant d'ouvrir un chantier n'est pas le même document que celui de la vente : les deux ne se remplacent pas.

Le plomb ensuite, pour les logements construits avant 1949. Constat négatif, ou concentrations sous le seuil : c'est bon à vie. Présence avérée au-delà du seuil : la validité tombe à un an pour une vente, ce qui est très court, et le document devra probablement être refait avant la signature.

La surface Carrez, enfin, ne périme pas. Elle reste juste vraie tant que rien ne bouge : si vous fermez une véranda, abattez une cloison ou aménagez des combles, le métré n'est plus le bon et il faut le reprendre.

L'audit énergétique, le petit dernier à cinq ans

Ne le confondez pas avec le DPE. L'audit énergétique est un document plus lourd, qui propose des scénarios chiffrés de travaux, et il s'impose à la vente des maisons individuelles et des immeubles en monopropriété les moins bien classés (F et G d'abord, puis E depuis 2025). Sa durée de validité est de cinq ans.

Il coûte nettement plus cher que le reste du pack et sa rédaction prend du temps, donc c'est le premier que je ferais lancer si je pensais être concerné. Pour savoir si votre bien tombe dedans, tout est ici : quelles maisons doivent fournir un audit énergétique à la vente.

Le calendrier que je conseille avant de mettre en vente

Dans l'ordre : audit énergétique si vous êtes concerné (le plus long), puis DPE, qui doit être prêt pour l'annonce. Ensuite gaz, électricité, amiante, plomb et Carrez, groupés dans un même passage, ce qui fait toujours baisser la facture. Et en tout dernier, une fois l'acheteur signé, l'ERP et le termites, les deux périssables.

Retenez surtout ceci : ce n'est pas la date de l'annonce qui compte, c'est celle de la signature, et un pack commandé trop tôt peut vous obliger à repayer deux diagnostics.

Côté budget, faites jouer la concurrence entre deux ou trois cabinets, les écarts sur un pack complet sont réels d'une ville à l'autre et d'un cabinet à l'autre. J'ai décortiqué la méthode de comparaison sur un exemple concret dans l'article sur le tarif d'un pack de diagnostics immobiliers à Toulouse, la logique se transpose partout.

Questions fréquentes