Surface habitable (loi Boutin) et surface Carrez : quelle différence, et laquelle mettre dans le bail ?

Deux surfaces, deux usages bien distincts

La question m'arrive souvent sous cette forme : « J'ai le certificat Carrez de mon achat, je peux le reprendre pour le bail ? » Non. Et la raison est simple : ces deux surfaces ne servent pas à la même chose.

La surface Carrez vient de la loi du 18 décembre 1996. Elle ne concerne qu'une situation, la vente d'un lot en copropriété (un appartement, mais aussi une maison si elle fait partie d'une copropriété). Elle figure dans la promesse puis dans l'acte de vente, et elle protège l'acheteur, qui paie un prix au regard d'un nombre de mètres carrés.

La surface habitable dite « loi Boutin » tient son surnom de la loi du 25 mars 2009, qui a rendu sa mention obligatoire dans le bail. Elle vaut pour toute location de résidence principale, vide ou meublée, du studio en copropriété à la maison individuelle. La définition, en revanche, est plus ancienne : elle se trouve dans le Code de la construction et de l'habitation (article R156-1 aujourd'hui). Location saisonnière et résidence secondaire ne sont pas concernées.

Pour faire court : vous vendez, c'est Carrez ; vous louez, c'est Boutin. Et si vous louez une maison hors copropriété, la question de la Carrez ne se pose même pas.

Le calcul : même point de départ, pas la même arrivée

Les deux méthodes partent de la même base. On mesure le plancher des pièces closes et couvertes, puis on retire ce qu'occupent les murs, les cloisons, les marches et cages d'escalier, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres. Dans les deux cas, les parties où la hauteur sous plafond descend sous 1,80 m ne comptent pas.

Tout se joue sur la liste des exclusions. La surface habitable écarte expressément les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs et vérandas. La Carrez, elle, retient en principe tout local clos et couvert d'au moins 1,80 m de haut, à l'exception des caves, garages et places de stationnement, et ignore les lots ou fractions de lots de moins de 8 m².

Conséquence directe : sur un même logement, la surface habitable est égale ou inférieure à la Carrez, presque jamais supérieure. Dans un appartement sans véranda ni grenier, les deux chiffres se confondent souvent. C'est dès qu'une loggia fermée, une véranda ou un comble entre dans le paysage que l'écart se creuse.

Le piège : recopier la Carrez de son acte d'achat dans le bail

C'est l'erreur que je croise le plus chez les bailleurs qui débutent, et elle part d'une bonne intention. On a un chiffre officiel sous la main, mesuré par un professionnel : pourquoi s'en priver ?

Prenons un exemple (chiffres fictifs, pour illustrer). Votre acte mentionne 62 m² Carrez, dont une véranda de 6 m². En surface habitable, le logement fait donc 56 m². Si vous écrivez 62 m² dans le bail, l'écart dépasse largement le vingtième toléré par la loi. Le locataire peut alors réclamer une baisse de loyer proportionnelle à l'écart : ici un peu moins de 10 %, soit environ 77 € par mois sur un loyer de 800 €.

La procédure est fixée par l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, ajouté par la loi Alur en 2014. Le locataire vous adresse sa demande, vous avez deux mois pour répondre. Faute d'accord, il peut saisir le juge dans les quatre mois qui suivent sa demande. Si celle-ci arrive dans les six premiers mois du bail, la baisse s'applique depuis la signature, avec remboursement du trop-perçu à la clé ; au-delà, elle ne joue qu'à partir de la date de la demande. Le détail est repris sur la fiche rédaction du bail d'habitation de Service Public.

Retenez-le : dans un bail, mieux vaut une surface habitable exacte, quitte à arrondir à la baisse, qu'une Carrez flatteuse.

Mesurer la surface habitable : vous-même ou un diagnostiqueur

Aucun texte ne vous oblige à passer par un professionnel pour la surface du bail. Un télémètre laser, un mètre ruban, une feuille de papier, et on y va pièce par pièce :

• mesurez chaque pièce au sol, d'un mur à l'autre, l'épaisseur des cloisons n'entre pas dans le total ;
• sous les pentes, ne gardez que la partie où la hauteur atteint 1,80 m (un trait de crayon au mur, et vous mesurez à partir de là) ;
• laissez de côté balcon, terrasse, loggia, véranda, cave, garage et comble non aménagé, même si vous les citez dans le bail comme annexes ;
• additionnez, puis arrondissez à la baisse.

Un cas revient souvent : la véranda chauffée, ouverte sur le séjour, que tout le monde utilise comme une pièce à vivre. Le texte l'exclut, la pratique est parfois plus souple. Dans le doute, sortez-la du calcul et décrivez-la à part dans la désignation du logement. Vous ne prenez aucun risque.

Pentes compliquées, recoins, doute sur un espace ? Faire intervenir un diagnostiqueur reste un bon réflexe : en cas d'erreur de sa part, vous aurez un recours contre lui. La plupart proposent un mesurage « Boutin » seul ou couplé à la Carrez, pour un tarif bien plus modeste qu'un pack de diagnostics complet. Et ce n'est pas une mesure à refaire à chaque bail : tant qu'aucuns travaux ne modifient les surfaces, elle reste bonne, comme le certificat Carrez (on fait le point sur combien de temps chaque diagnostic immobilier reste valable).

Pourquoi ce chiffre compte au-delà du bail

La surface habitable ne sert pas qu'à remplir une case. C'est elle qui permet de vérifier la décence du logement : la pièce principale doit offrir au moins 9 m² de surface habitable avec 2,20 m sous plafond, ou 20 m³ de volume habitable (voir la fiche logement décent de Service Public). Dans les villes soumises à l'encadrement des loyers, les loyers de référence sont exprimés au mètre carré de surface habitable, donc une surface erronée fausse aussi le plafond de loyer.

C'est encore elle qui sert de référence au DPE. Avec le calendrier qui se resserre pour les passoires thermiques, vérifiez que votre logement respecte le seuil DPE en dessous duquel une location n'est plus autorisée avant de signer quoi que ce soit. Et la règle de la surface habitable vaut que vous louiez vide ou meublé : si vous hésitez encore entre les deux, notre comparatif sur la fiscalité d'une location vide ou meublée vous aidera à trancher.

Questions fréquentes