DPE et location : quelle note minimale pour louer, et jusqu'à quand ?
Un logement classé G ne peut plus être mis en location. La note minimale exigée, le calendrier 2025-2034 des interdictions et les solutions pour rester louable.
La règle en 2026 : quelle note minimale pour louer ?
Si vous mettez un logement en location cette année, la règle tient en une phrase : il doit être classé F au minimum sur son DPE. Depuis le 1er janvier 2025, les logements étiquetés G sont considérés comme indécents au sens de la loi, et ne peuvent donc plus faire l'objet d'un nouveau bail d'habitation en France métropolitaine. Cela vaut pour la location vide comme pour la location meublée, dès lors qu'il s'agit de la résidence principale du locataire.
Cette exigence vient de la loi Climat et Résilience de 2021, qui a ajouté un critère de performance énergétique à la définition du logement décent. Ce n'est pas une simple recommandation : un logement qui ne respecte pas ce critère expose son propriétaire à des recours du locataire (on y revient plus bas).
Petite précision qui a son importance : une première marche avait déjà été franchie le 1er janvier 2023, avec l'interdiction de louer les logements les plus énergivores, ceux qui dépassent 450 kWh par m² et par an en énergie finale. À l'époque, beaucoup de bailleurs n'avaient rien vu passer. Avec l'interdiction des G, difficile de passer à côté : quand j'étais conseillère en rénovation énergétique, cette question revenait déjà à chaque rendez-vous, et elle n'a fait que monter depuis.
Le calendrier des interdictions, année par année
Voici les échéances fixées par la loi pour la France métropolitaine. Chaque date concerne les nouveaux contrats de location signés à partir de ce jour-là :
- 1er janvier 2023 : interdiction des logements dépassant 450 kWh/m²/an d'énergie finale (les « G+ »)
- 1er janvier 2025 : interdiction de tous les logements classés G
- 1er janvier 2028 : interdiction des logements classés F
- 1er janvier 2034 : interdiction des logements classés E
Autrement dit : il faut une étiquette F pour louer aujourd'hui, il faudra une étiquette E à partir de 2028, puis une étiquette D à partir de 2034.
En outre-mer, le calendrier est décalé : les G y seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2028, et les F à partir du 1er janvier 2031. Notez enfin que des ajustements législatifs sont régulièrement discutés au Parlement, notamment pour les copropriétés où les travaux ne dépendent pas du seul bailleur. Avant une décision importante, vérifiez l'état du droit sur service-public.fr, la référence officielle.
Bail en cours : devez-vous faire partir votre locataire ?
Non, et c'est un point que beaucoup de bailleurs comprennent de travers. L'interdiction ne casse pas les baux existants : si votre locataire est entré dans les lieux avant l'échéance, le contrat continue de s'appliquer. Vous n'avez ni à le faire partir, ni à interrompre la location du jour au lendemain.
En revanche, un locataire qui occupe un logement classé G peut désormais invoquer l'indécence énergétique. Concrètement, il peut vous demander des travaux, saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge si rien ne bouge. Le juge peut alors ordonner la réalisation des travaux, réduire le loyer, voire suspendre son paiement le temps du chantier. Pas d'amende automatique, donc, mais un vrai risque financier et beaucoup de temps perdu.
La zone grise, c'est le renouvellement et la tacite reconduction des baux en cours : le sujet a fait débat et la pratique reste mouvante selon les situations. Ma position de prudence, celle que je donnais déjà à mes clients bailleurs : ne comptez pas sur cette ambiguïté pour gagner des années. Un locataire informé, une assurance loyers impayés qui se retire ou une relocation qui approche, et le problème vous rattrape.
Loyer gelé, annonce encadrée : les contraintes déjà en vigueur
Même quand la location reste autorisée, une étiquette F ou G coûte déjà de l'argent. Depuis août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G est gelé en métropole : impossible de le réviser en cours de bail, impossible aussi de l'augmenter entre deux locataires. Un manque à gagner qui s'accumule d'année en année.
Côté annonce, la classe énergie doit être affichée, et les logements F et G doivent porter la mention « logement à consommation énergétique excessive ». Autant dire que les candidats locataires trient de plus en plus sur ce critère. Ces obligations d'affichage existent d'ailleurs aussi quand on vend : le fonctionnement du diagnostic, sa validité et son prix sont détaillés dans notre guide sur le DPE obligatoire pour une vente, et ce sont les mêmes documents qui servent dans les deux cas.
Comment remonter d'une classe (ou deux) avant l'échéance
Bonne nouvelle : un logement classé G ou F ne le reste pas par fatalité. Dans la plupart des cas, le déclassement vient d'un cumul classique : isolation faible ou absente, chauffage vieillissant (souvent des convecteurs électriques d'époque ou une vieille chaudière), ventilation inexistante. On traite dans cet ordre : l'enveloppe d'abord, le chauffage ensuite.
L'isolation des combles est presque toujours le premier poste à regarder : c'est l'un des chantiers les plus rentables au m², et il suffit parfois à faire basculer un G limite vers le F, ou un F vers le E. Pour vous faire une idée des budgets, consultez notre point sur le prix d'une isolation de combles. Viennent ensuite les murs, les fenêtres et le remplacement du système de chauffage, à arbitrer selon le bien.
Sur le financement, les bailleurs ont accès à plusieurs dispositifs (MaPrimeRénov', certificats d'économies d'énergie, éco-PTZ), avec des conditions spécifiques comme l'engagement de louer le bien pendant plusieurs années. On a détaillé les montants et les conditions dans notre dossier sur les aides à la rénovation énergétique. Et pour un accompagnement neutre et gratuit, passez par un conseiller France Rénov' avant de signer le moindre devis.
Dernier réflexe, trop souvent oublié : une fois les travaux terminés, faites refaire le DPE. C'est le nouveau document, opposable, qui prouve que votre logement repasse au-dessus du seuil. Un chantier réussi sans DPE à jour, administrativement, ça n'existe pas.
Questions fréquentes
Le DPE est-il obligatoire pour toute mise en location ?
Oui. Le DPE doit être réalisé avant la mise en location, sa classe doit figurer sur l'annonce, et le document est annexé au bail. Il est valable 10 ans, à condition d'avoir été réalisé avec la méthode en vigueur depuis juillet 2021 (les DPE plus anciens ne sont plus valables).
Que risque un bailleur qui loue quand même un logement classé G ?
Le logement étant considéré comme indécent, le locataire peut exiger des travaux et saisir la commission de conciliation puis le juge. Celui-ci peut imposer les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement. Il n'existe pas d'amende automatique, mais le rapport de force est clairement du côté du locataire.
Les locations saisonnières sont-elles concernées ?
De plus en plus. Une loi de novembre 2024 sur les meublés de tourisme étend progressivement les exigences de performance énergétique à ce type de location, avec un niveau minimal exigé pour les nouveaux meublés dans les communes soumises à autorisation, puis une généralisation à l'horizon 2034. Si vous envisagez de basculer un logement en location courte durée pour contourner le seuil, renseignez-vous d'abord en mairie : la fenêtre se referme.
Mon logement fait moins de 40 m², son DPE est-il calculé pareil ?
Les seuils ont été ajustés en juillet 2024 pour corriger le désavantage des petites surfaces. Certains logements de moins de 40 m² ont gagné une classe sans nouveau diagnostic : une attestation de nouvelle étiquette peut être téléchargée depuis l'observatoire DPE de l'Ademe avec le numéro du diagnostic existant. Vérifiez ce point avant d'engager des travaux, votre bien est peut-être déjà sorti de la zone rouge.
