DPE collectif en copropriété : obligatoire à partir de quand, selon le nombre de lots ?

Le calendrier, tranche par tranche

La règle vient de la loi Climat et résilience de 2021. Elle a étalé l'obligation dans le temps pour ne pas faire tomber tous les immeubles de France sur les diagnostiqueurs la même année, en commençant par les plus grosses copropriétés :

• Plus de 200 lots : obligatoire depuis le 1er janvier 2024 (même date pour les immeubles d'habitation collective en monopropriété, ceux qui appartiennent à un seul propriétaire, bailleur social ou investisseur).
• De 51 à 200 lots : depuis le 1er janvier 2025.
• 50 lots ou moins : depuis le 1er janvier 2026.

Le filtre de départ, c'est la date du permis de construire. Seuls les immeubles dont le permis a été déposé avant le 1er janvier 2013 sont visés. Les bâtiments plus récents ont été conçus sous la réglementation thermique 2012, l'État considère qu'ils sont déjà documentés.

Les départements d'outre-mer suivent un calendrier décalé : si votre immeuble s'y trouve, vérifiez la date avec votre syndic ou l'ADIL locale.

Nous sommes fin 2026. Concrètement, la question « à partir de quand » ne se pose plus vraiment au futur : si votre immeuble entre dans le champ, l'obligation est déjà en vigueur, quelle que soit sa taille.

Compter ses lots : le piège qui fait changer de tranche

Quand j'accompagnais des copropriétés, c'était la confusion la plus fréquente. Les gens comptent les appartements. Or le texte parle de lots, et un lot, c'est tout ce qui figure comme tel dans l'état descriptif de division : logements, commerces, bureaux, mais aussi caves, box, places de parking.

Un exemple tout bête. Un immeuble de 40 appartements, avec 40 caves et 30 places de parking, ce n'est pas une « petite copro de 40 logements ». C'est 110 lots. Il tombait donc dans la tranche 51 à 200, avec une échéance au 1er janvier 2025, et non 2026.

Pour avoir le bon chiffre, ouvrez le règlement de copropriété et son état descriptif de division, ou demandez la fiche synthétique de la copropriété au syndic. Le nombre de lots y figure, et c'est lui qui fait foi.

Votre immeuble n'a pas encore son DPE collectif : la marche à suivre

Rien d'insurmontable, mais il faut passer par l'assemblée générale, donc anticiper les délais de convocation. Voici l'ordre logique :

1. Le syndic inscrit le DPE collectif à l'ordre du jour de la prochaine AG. Un conseil syndical peut aussi le réclamer s'il voit que rien ne bouge.
2. Il réunit plusieurs devis de diagnostiqueurs certifiés. La certification se vérifie en deux minutes sur l'annuaire officiel des diagnostiqueurs du ministère.
3. L'AG vote le choix du prestataire et le budget à la majorité simple (celle de l'article 24 de la loi de 1965, calculée sur les voix exprimées).
4. Le diagnostiqueur intervient : parties communes, chaufferie s'il y en a une, et en général un échantillon de logements représentatifs, pas forcément tous. Préparez les plans, les factures d'énergie du chauffage collectif et la liste des travaux déjà réalisés (ravalement, fenêtres des parties communes, isolation de toiture).
5. Le rapport est remis au syndic, qui le tient à disposition des copropriétaires.

Petit conseil d'ancienne conseillère : si le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) n'est pas encore fait non plus, faites chiffrer les deux ensemble. Beaucoup de syndics les confient au même cabinet, ce qui évite de payer deux fois les visites et rend le plan de travaux plus cohérent.

Ce que le diagnostic change pour vous, copropriétaire

Le DPE collectif donne une étiquette énergie et une étiquette climat à l'ensemble du bâtiment, de A à G, avec des recommandations de travaux. Ce n'est pas qu'un papier de plus : c'est la base sur laquelle se construit le plan de travaux des années à venir, et donc les appels de fonds.

Il ne remplace pas le diagnostic de votre propre appartement. Les deux se lisent de la même façon, et si vous voulez décrypter le rapport sans vous perdre, mon guide pour bien lire un DPE, étiquette par étiquette vous servira autant pour l'immeuble que pour votre lot.

Pour les bailleurs, l'enjeu est encore plus concret. Un logement mal classé peut sortir du marché locatif, et quand le problème vient du bâti commun (toiture, façade, chauffage collectif), on ne règle rien seul dans son coin. Si vous louez, gardez en tête le seuil de DPE minimum imposé pour mettre un logement en location : le DPE collectif vous dira vite si la solution passe par un vote de travaux en AG.

Bonne nouvelle quand même : un DPE collectif en main facilite le montage des dossiers d'aides pour les travaux de l'immeuble, notamment MaPrimeRénov' Copropriété. Le détail des conditions est dans notre point sur les aides pour la rénovation énergétique en 2026.

Combien ça coûte, et qui paie ?

Il n'existe pas de tarif réglementé. Le prix dépend de la taille de l'immeuble, du nombre de bâtiments, du type de chauffage et du nombre de logements à visiter : de quelques centaines d'euros pour une petite copropriété à plusieurs milliers pour un grand ensemble. Rapporté au lot, la note reste en général modeste. D'où l'intérêt de comparer au moins trois devis.

La dépense est une charge commune, répartie entre copropriétaires selon les tantièmes de charges générales, comme les autres frais d'administration de l'immeuble.

Et si la copropriété traîne ?

À ma connaissance, les textes ne prévoient pas d'amende dédiée au DPE collectif manquant. Ce serait une erreur d'en conclure que ça n'a pas d'importance. Sans diagnostic, le plan de travaux repose sur du vide, les dossiers d'aides se compliquent, et un acheteur bien conseillé posera la question au moment de la vente d'un lot.

Le syndic, lui, a l'obligation de mettre le sujet sur la table. Si vous êtes copropriétaire et que rien n'a été proposé en AG, demandez par écrit l'inscription de la question à l'ordre du jour : c'est votre droit, et c'est le moyen le plus simple de débloquer la situation. En cas de doute sur votre situation précise, l'ANIL et son réseau d'ADIL répondent gratuitement aux questions juridiques des copropriétaires.

Questions fréquentes