Assurance PNO (propriétaire non occupant) : obligation, utilité, prix

La PNO, c'est quoi au juste ?

PNO, pour propriétaire non occupant. Derrière ce sigle un peu aride, une idée simple : assurer un logement que vous possédez mais que vous n'habitez pas. C'est le pendant de l'assurance habitation classique, sauf que cette fois la personne protégée, c'est vous, le propriétaire des murs, et non l'occupant.

Elle concerne trois situations très courantes : le logement mis en location (vide ou meublé), le logement vacant entre deux locataires ou en attente de vente, et le logement prêté gratuitement, à un enfant étudiant par exemple. Dans les trois cas, le contrat de votre résidence principale ne couvre rien du tout. Il assure le toit sous lequel vous dormez, pas les autres.

Concrètement, une PNO prend en charge la responsabilité civile du propriétaire (quand le bâtiment cause un dommage à quelqu'un) et, selon les formules, les sinistres touchant le logement lui-même : incendie, dégât des eaux, tempête, parfois vandalisme ou bris de glace.

Obligatoire ou pas ? Ce que dit la loi Alur

Depuis la loi Alur de 2014, tout copropriétaire doit être assuré au minimum en responsabilité civile, qu'il occupe son lot ou non. Si votre appartement locatif se trouve en copropriété, la question est donc réglée : une PNO, au moins dans sa version minimale, est obligatoire.

Pour une maison individuelle hors copropriété, aucune loi ne vous impose de l'assurer. Vous pouvez, en théorie, laisser le bien sans aucune couverture. En théorie seulement : si un incendie se propage chez le voisin ou qu'une tuile blesse un passant, vous répondez des dommages sur votre patrimoine personnel, sans plafond. Service-Public.fr détaille qui doit s'assurer selon chaque situation.

Autant le dire simplement : l'obligation légale ne vise que la copropriété, mais l'intérêt, lui, concerne tous les bailleurs.

« Mon locataire est déjà assuré, à quoi bon ? »

C'est l'objection classique, et elle se comprend. Le locataire d'un logement vide doit effectivement s'assurer contre les risques locatifs, c'est même une condition du bail. Sauf que son contrat protège sa responsabilité et ses biens à lui. Il reste des angles morts, et ils sont plus nombreux qu'on ne le croit.

• La vacance locative : entre deux baux, plus personne n'assure le logement. Un dégât des eaux pendant ces quelques semaines, et tout est pour vous.
• Le locataire mal assuré : attestation périmée, contrat résilié en cours de bail faute de paiement, garanties au rabais. Ça arrive plus souvent qu'on ne l'imagine.
• Le vice de construction ou le défaut d'entretien : si le sinistre vient du bâti lui-même (canalisation vétuste, toiture fatiguée, installation électrique ancienne), c'est votre responsabilité de propriétaire qui est engagée, pas celle de l'occupant.
• Les dommages causés aux tiers par le logement, même occupé : chute d'un élément de façade, infiltration chez le voisin du dessous dont l'origine est structurelle.

La PNO vient donc s'empiler par-dessus les autres contrats : elle intervient là où personne d'autre ne paie. Petit conseil de terrain au passage : profitez de chaque changement de locataire pour remettre à plat vos obligations de bailleur, à commencer par le seuil de DPE désormais exigé pour mettre en location.

Combien ça coûte ?

C'est le bon côté de la chose : la PNO est bon marché. Comptez, en ordre de grandeur, de 60 à 200 € par an pour un appartement standard, un peu plus pour une grande maison ou des garanties étendues. Le tarif dépend surtout de la surface, de la localisation et du niveau de couverture choisi.

Rapportée au risque qu'elle éteint, la PNO est probablement l'assurance la moins chère de toute la panoplie du bailleur. Et bonne nouvelle côté impôts : si vous déclarez vos loyers au régime réel, la cotisation se déduit de vos revenus fonciers comme n'importe quelle prime d'assurance du bien loué.

Bien choisir son contrat avant de souscrire

Tous les contrats PNO ne se valent pas, et les écarts se cachent dans les lignes que personne ne lit. Avant de signer, vérifiez au minimum ces points :

• le plafond de la responsabilité civile, le cœur du contrat ;
• la durée de vacance couverte : certains contrats cessent de jouer si le logement reste vide plus de quelques mois d'affilée ;
• le montant des franchises, souvent plus élevé que sur une assurance habitation classique ;
• l'indemnisation du bâti : reconstruction à neuf ou vétusté déduite, la différence se chiffre vite ;
• les options réellement utiles pour votre bien : vandalisme, protection juridique, recours des voisins et des tiers.

Deux précisions pour éviter les confusions courantes. D'abord, la PNO ne couvre jamais les loyers non versés : c'est une garantie à part, dont on a détaillé l'intérêt dans notre analyse l'assurance loyer impayé vaut-elle vraiment le coup ?. Ensuite, si c'est votre propre logement que vous cherchez à protéger, ce n'est pas une PNO qu'il vous faut : direction plutôt notre comparatif des meilleures offres d'assurance habitation.

Pour la souscription elle-même, pas besoin d'y passer la journée. Demandez deux ou trois devis, dont un à votre assureur actuel (les remises multi-contrats existent presque partout), et comparez à garanties égales plutôt qu'au prix seul. La plupart des assureurs délivrent l'attestation immédiatement, en ligne. Utile quand le syndic la réclame.

Questions fréquentes