État des risques (ERP) : comment le remplir correctement avant de vendre
Remplir l'état des risques (ERP) soi-même, gratuitement, via Géorisques : les étapes, les cases qui coincent, la validité de 6 mois et les erreurs à éviter.
D'abord, de quel document on parle
Vous avez peut-être entendu parler d'ERP, d'ERNMT, d'ESRIS, d'IAL. Ce sont les noms successifs du même document, celui qui informe l'acheteur des risques naturels, miniers et technologiques auxquels le bien est exposé. Aujourd'hui l'administration parle d'état des risques réglementés, mais tout le monde dans l'immobilier continue de dire ERP, alors gardons ce mot.
Ce n'est pas un diagnostic au sens classique. Il n'y a pas de technicien qui vient chez vous, pas de mesure, pas de prélèvement. C'est une fiche déclarative que vous, vendeur, remplissez à partir des données publiques de votre commune, et que vous signez sous votre responsabilité. C'est d'ailleurs pour ça qu'il est gratuit alors que le reste du liste des pièces à réunir pour vendre sa maison coûte, elle, plusieurs centaines d'euros.
Il ne bloque d'ailleurs presque jamais une vente : ce qui pose problème, ce n'est pas le risque, c'est d'avoir oublié de le dire.
Ce qu'il faut avoir sous la main avant de commencer
Rien de compliqué, mais deux informations vont vous manquer si vous ne les préparez pas :
- l'adresse exacte du bien, et si possible les références cadastrales (section et numéro de parcelle), que vous trouvez sur votre taxe foncière ou sur le cadastre en ligne ;
- l'historique des indemnisations : avez-vous été indemnisé par l'assurance au titre d'une catastrophe naturelle ou technologique reconnue par arrêté ? Inondation, sécheresse, coulée de boue. Ressortez vos anciens courriers d'assurance en cas de doute.
Ce second point est celui qui coince le plus souvent, on y revient plus bas.
Remplir l'état des risques, étape par étape
La marche à suivre officielle passe par le portail de l'État sur les risques. Le service s'appelle ERRIAL et il fait le gros du travail à votre place.
- Ouvrez le portail Géorisques et rendez-vous sur le service dédié à l'information des acquéreurs et locataires : errial.georisques.gouv.fr. C'est gratuit et sans compte à créer.
- Saisissez l'adresse du bien, puis affinez avec la parcelle cadastrale quand l'outil vous le propose. Une grande commune peut être coupée en plusieurs zonages, la parcelle évite de se tromper de côté de rue.
- Vérifiez le résultat à l'écran : plans de prévention des risques (naturels, miniers, technologiques) approuvés ou seulement prescrits, zone de sismicité, potentiel radon, éventuel secteur d'information sur les sols, recul du trait de côte pour les communes littorales concernées.
- Générez le formulaire. Il sort pré-rempli, avec les cartes réglementaires en annexe : elles font partie du document, ne les jetez pas.
- Complétez à la main la partie déclarative : les sinistres indemnisés, et le cas échéant la mention des travaux prescrits par un plan de prévention et leur réalisation.
- Datez et signez. L'acquéreur signera à son tour, et le document rejoindra le dossier annexé au compromis puis à l'acte.
Quinze à vingt minutes, sauf si vous devez fouiller dans vos archives d'assurance.
Les sinistres indemnisés : la case que tout le monde bâcle
Le formulaire vous demande de déclarer les sinistres qui ont donné lieu à une indemnisation au titre de la garantie catastrophe naturelle ou technologique, pendant la période où vous avez été propriétaire. Pas les dégâts des eaux ordinaires, pas la tuile envolée réparée sur vos deniers : seulement ce qui a été indemnisé après un arrêté de catastrophe naturelle.
Si vous avez racheté le bien récemment, relisez l'état des risques que le vendeur précédent vous avait remis : ce qu'il y déclarait doit en principe être repris. Et en cas de doute sur un épisode ancien, votre assureur peut vous confirmer si le dossier a été traité en catastrophe naturelle.
La sécheresse est le piège classique dans le sud et l'ouest. Beaucoup de maisons ont eu une prise en charge pour des fissures liées au retrait-gonflement des argiles sans que le propriétaire ait retenu le mot « catastrophe naturelle ». Ça se déclare.
Omettre volontairement une indemnisation vous expose au seul vrai risque juridique de ce document : l'acquéreur qui le découvre ensuite peut demander au juge la résolution de la vente ou une diminution du prix. Une omission sur une case gratuite, pour un bien à plusieurs centaines de milliers d'euros, le calcul est vite fait.
Quand le fournir, et combien de temps il tient
Le réflexe ancien consistait à sortir l'ERP le jour du compromis. Ça ne suffit plus. Depuis le 1er janvier 2023, l'information sur les risques doit être portée à la connaissance du candidat acquéreur beaucoup plus tôt : une mention dans l'annonce de vente, et le document remis dès la première visite. Autrement dit, il se prépare avant même de publier l'annonce.
Côté durée, l'état des risques est valable 6 mois. C'est le plus court de tout le dossier, et de très loin. Si votre vente traîne, il faudra le régénérer avant la signature définitive, ce qui prend deux minutes puisque c'est gratuit. Pour situer ce document par rapport aux autres pièces, notre récapitulatif sur la durée pendant laquelle chaque diagnostic immobilier reste valable donne les repères en un coup d'œil.
Subtilité pour les logements situés dans une zone de plan d'exposition au bruit d'un aérodrome : un état des nuisances sonores aériennes s'ajoute au dossier, distinct de l'ERP. Le portail service-public.gouv.fr détaille les cas concernés.
Les erreurs qui reviennent le plus souvent
- Remplir sur la commune au lieu de la parcelle. Deux maisons de la même rue peuvent être l'une dans le zonage d'un plan de prévention, l'autre non.
- Oublier les annexes cartographiques. Un formulaire sans les extraits de zonage est incomplet, et le notaire vous le renverra.
- Cocher « non » partout par réflexe. La sismicité et le potentiel radon concernent des territoires très étendus en France, il est parfaitement banal d'avoir une case cochée. Ça n'effraie pas les acheteurs, ça les rassure sur votre sérieux.
- Laisser le document non signé. Il n'a de valeur que daté et signé par le vendeur.
- Le générer trop tôt. Fait six mois avant la mise en vente, il sera périmé au moment de signer.
Rien de dramatique là-dedans : ce sont des allers-retours administratifs. Mais ils font perdre une semaine à un moment où personne n'a envie d'en perdre.
Le faire soi-même ou le confier au diagnostiqueur ?
Les deux se défendent. En le faisant vous-même, vous ne payez rien et vous comprenez ce que vous signez, ce qui aide quand un acheteur pose des questions en visite. En le confiant au diagnostiqueur qui passe déjà pour le DPE ou l'électricité, vous gagnez du temps, pour quelques dizaines d'euros souvent incluses dans le pack.
Une réserve quand même : même rempli par un professionnel, la partie sur les sinistres indemnisés vient de vous. Le diagnostiqueur reprend ce que vous lui dites. La responsabilité déclarative reste la vôtre.
Mon conseil de vendeur pressé : générez-le vous-même dès que vous décidez de vendre, il vous servira à rédiger l'annonce, puis régénérez-le juste avant le compromis. Si votre commune est également concernée par d'autres obligations locales, comme les secteurs où la recherche de termites devient obligatoire, autant tout vérifier le même jour et clore le sujet.
Questions fréquentes
L'état des risques est-il payant ?
Non si vous le faites vous-même : le service ERRIAL sur Géorisques est gratuit et accessible à tous. Vous ne payez que si vous choisissez de le déléguer à un diagnostiqueur, qui le facture alors quelques dizaines d'euros, souvent glissées dans un pack de diagnostics.
Que se passe-t-il si j'oublie de le joindre au dossier ?
L'absence d'état des risques, ou une déclaration inexacte, ouvre à l'acquéreur la possibilité de saisir le juge pour demander la résolution de la vente ou une diminution du prix. Dans les faits, le notaire refuse en général de signer sans le document.
Mon bien est en zone inondable, dois-je quand même vendre avec ce document ?
Oui, et c'est justement son rôle. Être en zone de plan de prévention des risques n'empêche pas de vendre. L'acheteur en est informé, il ajuste éventuellement son offre ou ses travaux, et vous êtes couvert. C'est le silence qui coûte cher, pas le risque déclaré.
Faut-il aussi le fournir pour une location ?
Oui. L'obligation d'information vaut pour les acquéreurs comme pour les locataires, avec le même document annexé au bail. La logique de remplissage est identique, sinistres indemnisés compris.
